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绝地求生辅助群号:無法辦理抵押登記,怎么辦?

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1問題的提出


S公司擬通過W股權交易中心融資1000萬資金,W股權交易中心為S公司設計了的融資產品是“資產收益權轉讓及回購”,W股權交易中心將S公司的應收賬款、固定資產等資產的收益權,采取資產證券化的方式,對外發行理財產品,募集資金。


投資者通過受讓上述資產收益權的方式認購該理財產品,S公司三年后對該資產收益權進行溢價回購。W股權交易中心受投資者委托負責資金的發放和回收,并要求Z擔保公司為S公司的回購義務對投資者出具保函。Z擔保公司要求S公司提供的一棟估值600萬的別墅做抵押反擔保。



Z擔保公司和S公司工作人員來到房管部門辦理抵押登記,未料到,房管部門認為,這種抵押的主債權是“資產收益權轉讓及回購”,不是常規的銀行貸款,而W股權交易中心也并非傳統的銀行等金融機構,房管部門未曾辦理過,不能受理這種抵押登記申請。


擔保公司人員解釋,S公司提供的是抵押反擔保,抵押反擔保的主債權是S公司和Z公司簽署的《擔保服務合同》,Z公司具有合法的擔保資質,而且W股權交易中心經過有關部門批準成立的融資服務機構,其發行的資產收益權轉讓和回購產品,也并沒有違反監管規定,這種業務本來就是常規的抵押業務,房管部門理應辦理。



房管部門始終不認可這個“資產收益權轉讓和回購”作為抵押主債權,也對股權交易中心這個機構性質表示顧慮,導致上述抵押登記仍未辦理,導致項目陷入擱淺。由于該產品是整體發行,該項目未推進,導致整個產品發行擱淺。


2問題的解決


Z擔?;購頭抗懿棵漚辛碩啻謂簧嫖薰?,內部進行了深入研究。如何突破這個抵押登記的困局?鑒于房管部門接受普通的銀行融資,擔保公司辦理抵押反擔保,法務人員提出,可以退為進的方式辦理。房管部門既然認可銀行作為主債權人,那就按照這個思路操作。



首先由Z擔保公司通過銀行發放一筆存單質押貸款給S公司,Z公司為該筆貸款向銀行提供存單質押和保證擔保,然后S公司和Z擔保公司簽署《最高額擔保授信服務合同》、《最高額抵押反擔保合同》,這個最高額抵押反擔保合同,明確約定:在最高額授信期間,S公司向銀行、股權交易中心以借貸或者資產收益權轉讓和回購的方式融資,Z擔保公司在上述融資行為提供擔保,S公司以該抵押物對Z擔保公司的上述一系列擔保提供最高額抵押反擔保。


這樣,Z擔保公司和S公司拿著銀行的借款合同、保證合同、最高額擔保授信服務合同、最高額抵押反擔保合同,就可以讓房管部門按照普通的融資擔中抵押反擔保的關系辦理了。


   

這種方案是共贏的。這樣房管部門可以接收,S公司可以盡快拿到資金,Z公司找到的銀行因為沒有實際風險,Z擔保公司又收取了一筆收益,也沒有增加風險。各方皆大歡喜。于是,按照法務設計的方案,各方均同意并迅速操作,房管部門也接受了這種方案。Z擔保公司辦妥房產抵押后,出具了保函,S公司拿到股權交易中心的資金后,如約將資金償還了存單質押貸款。整個項目得以順利推進。


3問題的反思


實踐中,擔?;刮薹ò燉淼盅旱羌?,屢見不鮮。本文提到的主債權無法辦理抵押登記,僅僅是其中一種情形。造成這種局面的原因是多方面的。


首先從立法層面看,關于抵押登記,車輛、機器設備、房產、土地分屬不同的抵押登記部門,各個不同部門,甚至各個區域都有不同的要求,并無全國統一的細則,造成各地辦理抵押登記五花八門的土辦法。其次是歷史原因,房管部門、土地部門長期認為銀行的借貸關系才是正宗的主債權,對非銀行金融機構或者借貸關系之外的主債權,不敢輕易認定。



再次,從執法層面,不動產登記部門負責辦理抵押登記的人員素質參差不齊,對物權法、擔保法的理解千差萬別,有時候會造成溝通困難。有的地方,至今辦理抵押登記需要按照融資金額的千分之二收取抵押登記費,有的地方不接受擔保公司為抵押權人的抵押登記,有的地方在主債權為普通融資的情況下不受理辦理最高額抵押登記,有的地方不接受沒有余值的第二順位抵押,有的地方要強制評估才能抵押,有的地方根本不接受銀行融資之外的主債權辦理抵押登記……上述情況,給擔保公司造成巨大的困擾。


當然,這個抵押登記的問題,要徹底解決,肯定要舉國之力,要從立法、執法等政府層面才能解決。在政府層面尚未解決之前,有部分問題,我們只有通過溝通協調,說服登記部門辦理。但在無先例的情況下,大多數抵押登記工作人員不愿意自開先例,承??贍懿煥腦鶉?。那么,擔保公司該如何處理呢?本文這個例子,就是一個成功的運用法律規則的解決方案。所以,我們要開動腦經,窮盡現有規則,找到規則之間的聯系,就有可能找到解決途徑。



首先,要在現有法律框架范圍內,找到問題的癥結,對癥下藥。比如,登記部門不認可該主債權,那就換一個登記部門可以接受的主債權,辦理最高額抵押登記,在最高額合同中將多種主債權羅列,實現“曲線救國”“以退為進”。比如,登記部門不認可擔?;棺鑫盅喝ㄈ?,那就抵押在銀行名下,銀行和擔?;箍刂頻牡諶皆で┱ㄗ瞇?,這樣完成抵押權的合法讓渡。比如,登記部門不接受最高額抵押登記,那抵押人和抵押權人就不同主債權辦理多次順位抵押,同樣可以實現抵押權。


其次,要積極溝通。鑒于抵押登記是行政部門的法定職責,行政機構的人員的心態是少犯錯。那么,我們應該對其曉之以理,找到精準的法律規則,尋找其更高層級,或者其他地方已經辦理的先例, 然讓其向上級領導匯報有法可依。這樣,就可以減少其“第一個吃螃蟹”的風險。溝通過程,要不卑不亢,態度要好,要有理有據。



再次,如果上述途徑仍不能成功,只能尋求法律救濟。抵押登記是政府部門一項具體行政行為,是可訴的行政行為。如果行政部門沒有依據的情況下,拒不受理正當的抵押登記申請,當事人可以提起行政復議、行政訴訟的方式維護自己的合法權益。復議、訴訟,都可以將該事件轉到更高層級的部門解決,雖然效率低,但也是一種形成司法判例,推動法制建設的解決途徑。